Otázku "jak správně vybrat stavební pozemek" můžete také položit nezávislému odborníkovi – projektantovi nebo architektovi. Takový odborník vám může předem říci co lze na takovém pozemku realizovat a za jakých podmínek. Může vám i říci slabé a silné stránky pozemku, na které byste sami ani nepřišli. Můžete si nechat poradit i realitní kanceláří, zde však může dojít ke střetu zájmů.
Výběr lokality
Je třeba se podívat na pozemek z širšího hlediska. Musíme vědět co nás v okolí obklopuje a to jak nyní tak i v budoucnu. Výběr pozemku začíná preferencí mezi bydlením ve vesnickém prostředí, městském nebo přímo někde v proluce. Vybírejte také co najdete v okolí, kam budete chodit na nákupy, kam pošlete děti do školky, kde najdete zdravotní středisko, městská doprava. Dostupnost služeb, MHD a jiné kladné vlastnosti často výrazně zvyšují cenu pozemku.
Výběr musí být podmíněn nejen finančními možnostmi, ale pracovními příležitostmi apod. Posoudit musíte také jaký je v okolí hluk, prašnost, zábavní centra, orientace pozemku, sousedi, smetiště, případně povodně v blízkosti toků, eroze svahů, prostor pro soukromí apod.
Z vizuálního hlediska můžeme posuzovat pozemek zda je pozemek rovinný, pozemek ve svahu, pozemek v zastavěné oblasti, pozemek na zelené louce, v chráněné oblasti, v horské oblasti, u řeky a jiné. Tyto vlastnosti ovlivní dům z architektonického, ale i konstrukčního hlediska.
Vlastnosti pozemku
Pro vlastnosti, které u pozemku vizuálně nezjistíme si musíme dojít na příslušný stavební úřad. Na stavebním úřadě nahlédněte do územního plánu pokud takový město nebo obec má. Z příslušného územního plánu zjistíme pro jaký účel lze pozemek využít a také jaké jsou budoucí plány města. Rozhodně nebudete rádi, když vám za domem za několik let vyroste třeba dálnice nebo nějaká průmyslová zóna. Zjistěte si i stávající stavby, které vám mohou znepříjemnit bydlení – kravín, siláž, čistička odpadních vod, hlučné provozy. Tato negativa nemusíte zaregistrovat hned při první návštěvě nebo se nemusí projevit během víkendové návštěvy, kdy některá zařízení nepracují. Převažující větry mohou zanášet nepříjemný zápach k vašemu domu. Tyto informace si můžete zjistit na stavebním úřadě, u místních obyvatel nebo pomocí internetu.
Samozřejmě je vhodný pozemek u lesa, kde je kvalitnější vzduch. Vliv na kvalitu bydlení má i hluk. Železniční a automobilová doprava v těsné blízkosti domu může znepříjemnit bydlení. Ptejte se na všechna omezení týkající se daného území a nejen vašeho pozemku, neboť ne každý pozemek je stavební. Informace zda je pozemek veden jako stavební (tzn. Určený k zástavbě a k jakému druhu zástavby) určuje územně plánovací dokumentace(územní plán). Tuto informaci je vhodné získat písemně na základě žádosti o vyjádření k vašemu investičnímu záměru. Zkontrolujte také zda je pozemek vyňat ze zemědělského půdního fondu a zda se na něj nevážou nějaké závazky(břemena) třetích stran.
Dozvíte se i příslušné regulativy k pozemku – podmínky umístění stavby, počet podlaží, výška stavby, poměr zastavěné plochy k ploše zeleně, tvar střechy, typ plotu, funkce, architektonické ztvárnění apod. Nákup pozemku automaticky neznamená, že si můžete postavit co chcete. Právě tyto podmínky vám ovlivní představy o rodinném domě a tak se pro vás může pozemek stát nezajímavým.
Stavbu nemůžete postavit v chráněném území národního parku či chráněné krajinné oblasti, v ochranném pásmu lesa, vysokého napětí, zemního plynu apod. Stavby v blízkosti letiště v tzv. přibližovacím územím jsou omezeny výškou stavby nebo též stavby, které by mohly svou výškou omezit přenos radiových vln a pod.
Pozemek nacházející se v památkové zóně nebo ochranném pásmu energetických rozvodů může přinést řadu problémů. Nemusíte dostat územní rozhodnutí tedy ani stavební povolení. Pozemek by se neměl nacházet, kde je vyhlášena stavební uzávěra. Tyto pozemky jsou určeny pro statní výstavbu, např. přehrady, elektrárny dálnice nebo také je to záplavová oblast.
Geologické podloží
Musíme si dát také pozor na samotné podloží stavby. Stavba domu na skalnatém podloží, zasypané skládce nebo kde je vysoká hladina vody je náročnější. Určitě nechceme, aby nám podzemní voda zaplavila sklep. Proto je vhodné si nechat provést geologický průzkum pozemku. Někdy je vhodné se zeptat sousedů.
Určitě to nepodceňujte neboť podzemní voda souvisí se statikou domu.
Sousedi
Před výběrem pozemku se můžeme také seznámit s našimi budoucími sousedy a seznámit je s našim stavebním záměrem. Během stavebního řízení jsou tito bezprostřední sousedi účastníky řízení. Nepříjemní sousedi mohou znepříjemnit váš život, ale také zhatit celý stavební záměr. Samozřejmě jejich námitky musí být oprávněné a stavební úřad je vždy posoudí. V případě neodůvodněných připomínek je stavba vždy povolena. Vyřízení odvolání může neúměrně protáhnout stavební řízení až o půl roku, třeba i s nezaručeným výsledkem. Proto je někdy vhodné se sousedy domluvit předem a jejich souhlas si nechat potvrdit písemně.
Velikost a tvar pozemku z hlediska stavby
Velikost pozemku bychom měli posuzovat, dle našich nároků na velikost domu, ale také na ostatní stavby jako bazén, pergola, garáž, příjezdová cesta, prostor pro zeleň apod. Samozřejmě s velikostí pozemku narůstá také údržba domu, ale také pozemku. Rozhodně nemůžete ze zákona u malých pozemku zastavět celý pozemek.
Musíte splnit odstupové vzdálenosti od ostatních staveb a hranic pozemku. Dům musí být minimálně dva metry od hranic pozemku a tři metry od veřejné komunikace. Vzdálenost od sousedního objektu sedm metrů při umístění oken směrem k sousedovi.
Obdélníkový tvar pozemku je ideální v poměru 2:3. Optimální stavební parcely pro řadové domy jsou cca 300m2. Šířka od 9-10m, minimálně však 6,5m. Pro samostatně stojící rodinný dům volte pozemek minimálně 400m2 s šířkou 14m. Pro velké domy s bazénem, velkou zahradou je vhodný pozemek nad 800-1000m2.
Orientace pozemku
Volba správného pozemku také souvisí s orientací ke světovým stranám. Určitě je vhodné v našich podmínkách umísťovat obytné místnosti na jih. Také zastíněné zahradě na severu se nebude moc dobře dařit.
Pozemek u komunikace volte takový, který má severní část přilehlou ke komunikaci. U svažitého pozemku je vhodné mít sklon svahu směrem k jihu.
Sklon pozemku
Náklady na stavbu velmi souvisí se zemními pracemi. Při vybudování podzemních podlažích nese nemalé finanční náklady na výkopové práce. Také sklon velmi prodražuje stavbu. Stavba na rovném terénu(sklon do 10%) bez suterénu vyjde vždy nejlevněji.
Napojení pozemku na inženýrské sítě
Důležité je zjistit si i inženýrské sítě v okolí a na vašem vybraném pozemku. Především vody, kanalizace, plynu, elektro, telefon. Prověřte nejen existenci sítí, ale také jejich kapacity a vzdálenost od vašeho pozemku. Malá kapacita(kW, m3 plynu apod.) nebo neúměrně dlouhá(optimálně do 50m) přípojka může celý stavební záměr výrazně prodražit. Veškeré kapacity si můžete vyžádat písemně u příslušného správce sítě. Informace můžete získat u prodejce pozemku nebo na příslušném stavebním úřadě. Důležité je také vědět, zda jsou tyto sítě zkolaudované a kdo je jejich vlastníkem (správcem). Vhodné je pokud máme všechny inženýrské sítě v blízkosti a stačí si zajistit povolení na přípojky k pozemku. Někdy jsou sítě na vzdálenějším místě a tak se může investice na celou realizaci prodražit. V případě absenci kanalizace, lze vyřešit situaci vybudováním septiku nebo domácí čističky odpadních vod.
Sítě, které procházejí přímo našim pozemkem mohou zcela znemožnit stavbu domu. Pozemky jsou tímto břemenem zatíženy jsou zpravidla levnější a zároveň nám již určují rozměry domu. Musíme splnit minimální předepsané ochranné vzdálenosti stavby od sítí.
Vstupy na pozemek
Abychom mohli pozemek plnohodnotně využívat zjistěte si odkud se na pozemek dostanete. Jaké má příjezdové cesty, jaké jsou možnosti pěšího přístupu. Je třeba posoudit komu tyto přístupové části pozemku patří a zda jsou k prodeji. Určitě bychom nechtěli, aby nám někdo nákupem pozemku zablokoval přístup k pozemku. Rozhodně to nepodceňujte. Obvyklý přístup je z veřejné komunikace. Pokud chcete přistupovat ke svému pozemku přes soukromou parcelu je vhodné si to ošetřit i právně. Při nákupu pozemku může být i váš pozemek zatížen věcným břemenem(komunikace, sítě apod). Musíte tak umožnit sousedovi, správcům přístup přes váš pozemek.
Shrnutí:
- Vzdálenost inženýrských sítí (IS) kanalizace, vody,plynu, elektřiny a možnosti napojení, dimenze
- Získání písemného vyjádření od stavebního úřadu k povolení stavby na konkrétním pozemku (pozor na územní plán a jeho změny a časové návaznosti).
- Účel pozemku - musí být veden jako stavební pozemek
- Výpis z katastru nemovitostí - dejte pozor na datum vydání
- V případě že pozemek je veden jako zahrada - změna územního plánu
- Pozemek vyfotografujeme ze všech stran
- Máme-li vybraný projekt rodinného domu posoudíme rozměry pozemku
- Šířka pozemku - vzdálenost objektu od hranic pozemku musí být vždy 3,5 m (lze žádat o výjimku-jestliže na této straně nebudou obytné místnosti a soused nebude mít připomínky)
- Rozměry pozemku se zjistí z výpisu listu vlastníků (LV) na katastru nemovitostí
- Podloží pozemku - zda tam nebyl dříve např. močál, pohřebiště apod. - dle historie pozemku(města) ( nejlépe poradí starousedlíci)
- Ověření podmínek na napojení na IS - písemné vyjádření obce
- Věcná břemena - najdeme na LV